מסלולי המשכנתא

על מנת ליצור ללקוח את תמהיל המשכנתא האופטימלי, אנו ממליצים לרוב להשתמש בכמה מסלולים. כיום קיימים 5 מסלולים עיקריים של משכנתא :

1. מסלול משכנתא צמוד לריבית "פריים" - ריבית הפריים הינה הריבית הקיימת במשק בתוספת 1.5%, כלומר שאנו לוקחים משכנתא בריבית פריים אנו בעצם חשופים לשינוי בריבית במשק בלבד. היתרון במסלול הפריים נעוץ בעובדה שניתן לפרוע אותו ללא קנסות בכל רגע נתון וכמו כן יתרת קרן המשכנתא לעולם לא תגדל, אך מאידך מסלול זה נחשב לתנודתי ולמסוכן ביותר משאר המסלולים, כיוון ששיעור הריבית עלול לעלות בצורה חדה, דבר שיגדיל באופן משמעותי את גובה ההחזר החודשי.

יש לציין כי היות וכאמור ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת והיות וההלוואה אינה צמודה, מומלץ לפרוס את ההלוואה לתקופת זמן ארוכה ככל שניתן וכך להקטין את סכום החודשי המוחזר, על חשבון מסלולים אחרים שבהם יש קנסות והם צמודים למדד (ראה מסלולים 2 ו – 3).

ללווים אשר ברשותם סכומי כסף גדולים שאמורים להתקבל/להשתחרר בתוך מספר שנים, כגון ירושה, כספי פיצויים, קרן השתלמות גדולה וכדומה, ואשר בכוונתם להשתמש באותם כספים לצורך פירעון המשכנתא (מתאים בעיקר לסוג האנשים שלא אוהבים להיות "חייבים" כספים), מומלץ לקחת את ההלוואה/משכנתא ריבית פריים ככל שניתן, כיוון שלא סביר שהריבית במשק תעלה בצורה דרסטית עד לקבלת הכספים האמורים ולכן ביום שיקבלו את הכספים או לחילופין שהריבית תעלה וכבר לא תהיה אטרקטיבית מבחינתם הם יוכלו לפרוע את יתרת המשכנתא ללא תשלום קנס לבנק.

2. מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד - הלוואה שעל פניו הינה בעלת ריבית קבועה, כלומר במידה ולא קיימת עליית מחירים במשק (אינפלציה), הריבית שהלווה ישלם תישאר קבועה. היתרון במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד הינה בכך שהריבית כאמור נשארת קבועה גם אם חלה עלייה חדה בריבית המשק, אך חסרונה מתבטא בכך שקרן ההלוואה צמודה לשיעור עליית המדד, כלומר במידה וחלה עליית מחירים במשק, הדבר יגרום הן לעליה בהחזר הריבית החודשי והן לגידול ביתרת הקרן, דבר שמגדיל בעצם את הריבית האמיתית שאנו משלמים. יש לציין כי יעד האינפלציה השנתי של בנק ישראל נע בשנים האחרונות סביב 2%, למרות שהן בשנת 2008 והן בשנת 2009 פספס בנק ישראל את היעד ושיעור עליית המדד עמד על 3.8% ו – 3.9% בהתאמה.

הלוואה במסלול זה רצוי לפרוס לתקופת זמן נמוכה יותר, שכן במידה ותהיו מעוניינים לפרוע את ההלוואה, ככל שמשך ההלוואה יהיה קצר יותר, כך גובה הקנס יהיה נמוך יותר.

מסלול זה מומלץ בדרך כלל ללווים אשר חוששים מעליה פתאומית בשיעור הריבית, ובד בבד לא צפויים לקבל סכומי כסף משמעותיים שיעזרו להם בפירעון ההלוואה, ולכן סביר להניח שיישארו במסלול עד תומו.

3. מסלול משכנתא צמוד מדד בריבית המשתנה בכל תקופת זמן - הלוואה צמודת מדד אשר הריבית בגינה קבועה לאורך תקופת זמן מוגדרת (תחנה), כאשר בתום אותה תקופת זמן (לרוב שנה, שנתיים וחצי או 5 שנים) רשאי הלווה לפרוע את יתרת המשכנתא ללא קנסות או לחילופין להמשיך לתקופת זמן נוספת לפי הריבית המעודכנת לאותו מסלול, כלומר הריבית נקבעת מחדש בכל תקופת זמן (תחנה). לדוגמא אם לווה בחר במסלול כאמור שמתעדכן כל 5 שנים, פירוש הדבר הוא שהריבית תישאר קבועה (צמודה למדד) למשך 5 שנים כאשר בתום התקופה הריבית תיקבע מחדש, ע"פ ריבית השוק על המסלול האמור באותה העת. ההלוואה כאמור צמודה למדד המחירים לצרכן וכיוון שהיא כוללת אלמנט משתנה, הריבית המוצעת בה עדיפה על הריבית הקבועה שצמודה למדד (ראה מסלול 2). מובן שככל שהתקופה תהיה קצרה יותר, הריבית תהיה נמוכה יותר, כיוון שהלווה "מכסה" את עצמו בריבית נמוכה לתקופת זמן קצרה יותר. הריבית במסלול נקבעת בהתאם לעוגן מסוים שנקבע ע"י כל בנק בנפרד (למשל בבנק מזרחי טפחות - עלות גיוס ההון של הבנק) והיא נשארת קבועה לאורך חיי המשכנתא.

הריבית אותה משלמים במסלול זה מבוססת על שלושה פרמטרים:

א. העוגן- אחוז קובע שלא ניתן למשא ומתן.

ב. המרווח מהעוגן – הניתן למשא ומתן ויכול להשתנות מלקוח ללקוח.

ג. מדד המחירים לצרכן

חלק מהעוגנים - כמו "הריבית הממוצעת למשכנתאות" - כבר משקללים בתוכם מרווח ולכן ייתכן שהבנקים יגבו מכם עוגן בתוספת מרווח קטן יותר. חשוב ביותר לבדוק את השורה התחתונה ולהשוות בין העוגנים הסופיים שמציע כל בנק.

היתרונות במסלול זה הינה שנוכל לפרוע את יתרת המשכנתא בכל תחנה ללא קנס וכן שהריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת הזמן המוגדרת. מאידך החיסרון במסלול זה הינו שהריבית עלולה לעלות בצורה ניכרת בסיום כל תקופת זמן ובמידה ואין לנו את האפשרות לפרוע את יתרת המשכנתא, אנו נאלץ להמשיך לתקופת זמן נוספת בריבית גבוהה יותר. בנוסף יש לזכור שמדובר בריבית צמודת מדד כך שבמידה ותחול עליית מדד הדבר יגרום הן לעליה בהחזר הריבית החודשי והן לגידול ביתרת קרן המשכנתא.

במצבים שבו אנו חוששים מעליית ריבית צפויה ובד בבד לא צופים עליית מדד משמעותית מומלץ לקחת את המסלול לפרקי זמן של לפחות שנתיים וחצי.

4. משכנתא צמודת מטבע זר – במסלול זה מדובר על הלוואה שצמודה לשער חליפין מסוים, בדרך כלל הדולר האמריקאי או האירו, ולכן הן קרן ההלוואה והן הריבית בגינה חשופים לשינויים באותו שער חליפין.

עקב הסיכון הגבוה הנובע מהתנודתיות של שער החליפין, מסלול זה אינו שימושי בדרך כלל, והוא יכול להתאים רק ללווים אשר הינם תושבים זרים או ישראלים בעלי הכנסה בדולרים/אירו, או לחילופין ללווים אוהבי סיכון אשר צופים ירידה בשער המטבע נשוא ההלוואה.

5. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – מסלול פחות שכיח שבו הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא והיא אינה מושפעת מעליית המדד או מהריבית במשק. היתרון במסלול זה הינה העובדה שההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל השנים, והלווה יודע מה הסכום שישלם בדיוק בכל חודש, אך החיסרון העיקרי במסלול זה הינה שמדובר בריבית גבוהה באופן משמעותי משאר המסלולים ולכן השימוש במסלול זה נדיר יחסית

כאמור מסלול זה אינו מומלץ לרוב, והוא מתאים למצבים שבהם לווים חוששים מהתפרצות אינפלציונית או לחילופין לעליית ריבית דרסטית בעתיד הנראה לעין.